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今だと不動産より米株運用の方が有利か?



上記は1500万円の物件(年間家賃180万円であり、毎年2%家賃収入は減る)で大家さんになったときのシミュレーション結果です。
年間家賃180万円÷物件価格1500万円=12%の利回り になります。
諸経費は150万円としており、自分のお金300万円と銀行からの借り入れ1350万円と想定しています。
※以下の書籍の188-189ページのシミュレーション結果を参考にしています。
利回り12%の物件ぐらいだとお宝不動産だそうです。
とてもわかりやすい本なので、不動産運用をされる方は一読をしても良いかと思います。



表の味方は1年目に180万円の家賃収入があり、元金返済は66万円します。
利率は2%なので、支払い利息は1350万円×2%=27万円になります。
固定資産税を10.5万円、営繕費を7万5000円としてます。
家賃収入―元金返済―支払い利息-固定資産税―営繕費=キャッシュになります。
1年目は69万円となり、借入金元金残は1350万円-66万円となり1284万円となります。
というふうに2年目以降(シミュレーションは2年目以降は金利が0.5%ずつ上昇、5%で打ち止めです)も計算していくと13年目にキャッシュの累計と借入金元金残(黄色の部分)がほぼ同じ金額となります。
13年目になって借り入れ金を一括返済すると1500万円の物件が自分のものとなります。
ただし、13年目には1500万円の物件は70%ぐらいの価値に落ちてると考えると1050万円となります。

3万ドル(米株)で自分年金のシミュレーションをした下記のブログで13年目の配当金利は3.24%が12.3%になっています。
http://stock2011.blog.fc2.com/blog-entry-119.html
配当金利が3.8倍になっており、3万ドルの株も3.8倍ぐらいになっているだろうと考えられます。
3×3.8=11.4万ドルであり、1ドル100円で計算すると1140万円となります。

この米株の1140万円で1050万円の物件を買い取ることもできますね。
配当金利が毎年10%ずつ上昇するWMT、KO、MCD、JNJなどの株がいかにすごいかわかりますね。
自己資金300万円を12%の利回りの不動産に投資するぐらいなら、これらの株に投資したほうがいいのかもしれません。

※個人的にウォルマート、コカ・コーラ、マクドナルド、ジョンソン&ジョンソンなどのPERは低すぎると感じており、PERが上昇すると1140万円以上の価値になっているだろうとも思えます。
また、不動産の借り入れ金利が7年目には5%となってるのが実勢とかけ離れてると思いの方もいると思いますが、今の日本の財政事情を危惧し、参考にした書籍のとおりにしています。
実際に不動産屋で聞いてみると12%の利回りの物件はあるそうですが、それ以上となるとなかなかないそうですね。

☆投資判断は自己責任にてお願いします。

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2014年春号のマネーポストに当ブログの記事が掲載されてます。

プロフィール

yen1xxp00

Author:yen1xxp00
株の書籍
上記の書籍でバフェット&フィッシャーに株を学び、以下の特徴のある企業に長期投資を行っています。
①10年ぐらいのスパーンでEPSが確実に伸びる企業
②フリーキャッシュフローが潤沢な企業
③消費者独占ビジネスを行っている企業

下は私が何度も読み返している投資のバイブル本の説明です。

バフェットさんに成長株投資の基本を教えたのが本書の著者であるフィッシャーさんです。
フィッシャーがこの本で言いたいのは”超成長株を買え。そして、これ以外の株には手をだすな”ですね。(2016年4月2日追加)


コカコーラ等の最強の投資銘柄の財務的な特徴をこの本を通して知ることができます。
むずかしい会計の本を読むより、この1冊で十分ですね。


この本によりバフェット流投資術の本質、真髄を理解する事ができます。本書の第一部でバフェットの投資行動を年代順で説明して、第2部でバフェット流投資の真髄を理解でき、第3部でバフェット投資における公式を知ることができます。


この本の何がすごいかというとバフェットさんが保有している”永続的な競争優位性”をもつ会社の投資価値を1社ごとに徹底的に分析し、詳細説明しているところです。


この本により自分の保有している株の将来の株価を計算する事ができます。株は投機ではなく、数学です(笑)


フリーキャッシュフロー分析を学ぶ事によって、初心者でも株式投資のトップレベルの知識を身につける事ができます。バフェット・コードという本といっしょに読む事をおすすめします。


この本は何故、日本株でなく外国株へ投資すべきなのかについて書かれています。増配する企業の配当利回りは年々上がっていくので長期投資のすばらしさがわかる本です。


この本の著者であるピーター・リンチさんは伝説のファンドマネージャーですね。リンチさんは10倍以上になる株を探すことをすすめてます。こういう株はどの産業からも出現する可能性があるそうですね。


ダウは30銘柄で構成されてますが、この本では1銘柄ずつ詳細な説明をしてくれます。2022年にNYダウは4万ドルへ上昇すると予想している本です。


個別銘柄の高ROE、低PERの銘柄に投資する事によって、インデックス投資のリターンを上まる事ができる事を本書は証明しています。


逆風の時でもお金を増やす125のバフェットさんの知恵がこの本にはありますね。


この本では、分散投資、景気循環を利用した株の投資法、IPO銘柄に何故、手をだしてはいけないのか?、株価の大底を見極める方法などを知ることができます。
ゴールドマンサックス&ヘッジファンド出身の方が書いてるだけに実務向きの本です。


S&P配当貴族指数というものがあるらしいですね。
特徴は高配当で高成長企業と紹介してます。
25年以上増配してる企業からS&P配当貴族指数は構成されてるそうです。
ちなみにS&P配当貴族銘柄の時価総額が高い順から、エクソンモービル、ウォルマート、シェブロン、ジョンソン&ジョンソン、AT&T、P&G、コカコーラ、ペプシコ、アボット・ラボラトリーズ、マクドナルド等の順になるそうです。

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